建材營造產業鏈是指從事住宅、商辦、工廠或公共工程等建築物體設計、施工或統包之上下游關聯產業。上游包括建材原料提供、基礎工程、結構工程、機電工程及相關施工工程設計等等；而中游則為營造、建設及工程承攬，建設業者通常先取得土地後再進行設計發包及施工，營造業者則負責承攬廠辦、住宅或公共工程之統包工程；下游則包括裝潢、物業管理等行業。

一、上游:

主要為建材原料如鋼筋、H型鋼、水泥、預拌混凝土、砂石、玻陶等供應商，或專精於負責廠辦或住宅的結構工程、機電工程設計之廠商。 基礎工程包括管材承裝如水泥管、混凝土等以及自來水導水引水的管線工程、下水道污水系統工程、土地重劃工程等重大民生基礎建設工程的製造承包工程業務。結構工程有SRC鋼構建築工程、鋼架/鋼結構/鐵工修護工程、浮動碼頭工程、港灣工程、工業區廠房土木、設備整合統包工程等。

工程設計包括無塵室工程、產業通風工程、恆溫恆濕工程、環境工程、製程設施、視訊顯像系統、電動車電力動力系統、能源管理系統、電源供應設備、自動化設備等工業相關之設計規劃。機電工程包括節能技術服務、機電空調系統設計整合服務、設備統包工程或動力、電力監控系統工程之建置服務、機器設備之安裝、維修、保養、機械設備之設計、製作、施工等。

二、中游：

營造業之範疇包括承攬修/營繕工程、承造建築如整地、基礎結構、建築設備安裝及土木工程之興建、改建、修繕等行業。目前我國營造業主要可分為建築工程業、土木工程業、專門營造業三大類。其中土木工程業涵蓋道路工程、公用事業設施工程、其他土木工程等；而專門營造業則包括整地、基礎及結構工程、庭園景觀工程、機電、管道及其他建築設備安裝、建物完工裝修工程、其他專門營造業等。營造業是國家經濟建設重要的基礎產業，承擔國家土木建築基本建設任務，除了關乎人民生命財產安全與生活環境品質外，還可引導上游相關材料產業的需求，創造就業機會；營造業所提供的服務，??是公共工程或是其他產業所需之基礎設施，對國家經濟發展及民生需求滿足影響很大。

營造業具備相當的專業性，並且需擁有基本的技術團隊，產業特性除了包括?受政府政策及推動重大公共工程計畫之影響、競標為取得業務之主要方式、業務?源?穩定、無特定業主、生產時間較長、工程分包細、各小包業務差?性大等等；故臺灣專業的營造廠為維持基本營運，大多轉投資商業廠辦、民間房地產工程或物業管理等相關行業。

我國的營造工程公司多為中小企業，目前只有中鼎工程是國際百大工程之一，而中鼎集團目前是台灣最大的國際統包工程公司，所謂統包（EPC）是從設計（Engineering）、採購發包（Procurement）到建造施工（Construction），提供一條龍式的工程服務。又國內營造業規模較小，因此都只能做地方性的交通建設和建築工程，無法承接國際性的大規模工程。營造業需要加強研發和人才的訓練，研發包括工法、材料的研發，唯有不斷研發與精進技術，才能在國際上持續發展。建築工程業主要從事一般民間住宅建案、不動產開發買賣、租賃等業務為主。建設業通常先取得土地，再負責從整個建築物初始的規劃設計，至最後的完工銷售，一項建案的完成，建商需委託相關行業進行專業分工，包括初始的建築規劃設計所需的工程顧問業、建築師事務所，負責施工、建造的營造廠商，室內裝修所需相關的建材、裝潢、材料、機電、衛浴設備等相關廠商。營建業被視為經濟火車頭之一，蓋房子可以增加水泥、鋼筋、玻璃、磁磚建材的使用，完工後又會帶動裝修、家電、家具的市場需求。

營建業一直被稱為火車頭產業，主因其可帶動其他產業的消費，例如生產過程要使用到的砂石、鋼鐵、玻璃、水泥、家具，使用階段會使用的裝潢、房屋仲介、物業管理等。再者房地產可增值獲利進而刺激消費。

近幾年因投資炒房導致國內房價居高不下，薪水不漲物價上漲，很多年輕人買不起房，顯示營建業已與臺灣景氣脫鉤，也因產業的資金動能都放在房地產裡，擴廠、增加設備、技術研發等資金都被忽略了，致使臺灣許多產業落後，員工薪資凍漲。雖然政府透過前瞻計畫、都更、老危，讓建築活動跟著土地的生產力提升，期望讓房地產重新發揮火車頭功能，但投機客的炒房反而演變成土地炒作的助燃劑，間接變成房地產無法帶動國內內需動能，如今反而變成內耗的產業。

2021年上半年全台因新冠疫情爆發進入三級警戒，看屋行程被迫暫緩，但隨著下半年疫情趨緩以及疫苗施打普及，加上航運業缺櫃、缺船、塞港嚴重，原物料價格不斷上漲，營建材料也跟風上漲，加上人力短缺以及通貨膨脹憂慮推升房價漲聲連連，為了因應中央打炒房政策，央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，並訂於2021年12月17日開始實施，修正重點有四，分別是自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為四成；購地貸款最高成數降為五成，保留一成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建；餘屋貸款最高成數降為四成；工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為四成。

而工程承攬業指的是從事承攬辦理工程規劃設計、施工監造與技術服務諮詢等，這幾年國內外工程規模放大，基礎建設投資熱度增溫，有助於提升我國工程技術服務業者承攬辦理工程規劃設計、施工監造與技術服務諮詢等各項業務量，故工程技術服務業在我國服務業之產業地位隨之提高。

三、下游：

裝潢業係由室內設計師整體規劃設計製圖後，再交由木工、油漆、水電等裝潢相關業者，依據設計圖，進行室內裝潢施工。有信譽的室內裝潢設計公司不僅負責整體規劃室內裝潢風格，並確保裝潢施工品質，於一定期間內負有保固責任。物業管理是近年興起一項營建加值服務行業，提供建築物內勞務與服務，物業管理是與建築物使用有關的管理服務，目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間，優良的物業管理除了可延續建築物壽命外，也可藉由營運管理來增加收入，提升不動產與土地的價值。物業服務項目包括警衛保全、清潔勞務，以及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等之維護、修理、保養等工作。

政府自2016年開始實施房地合一課徵所得稅制度，解決房屋及土地交易分別課徵所得稅及土地增值稅的缺失，健全不動產市場發展。而2021年7月1日「房地合一稅2.0」新版上路，主要是拉長短期交易的「重稅期」，規定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，持有2年內賣屋課45%稅率，超過2年、未滿5年內賣屋課35%，祭出重稅抑制炒房，修正短期持有的定義，從2年拉長為5年，遏止短買短賣投機行為、房價不當哄抬，落實居住正義。政府此番稅率調整的目的是希望投機者退場，遏止短期交易賺取差價賣出而墊高房價的歪風，但溯及2016年的規定，則會造成不公平的現象，導致許多真正要投資置產、甚至自用的人買不起房地產。

政府為遏止炒房歪風，因此2021年有打房的新制度陸續上路，以房地產來說，備受各界關注的實價登錄2.0，於2021年6月實施，包括有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案，以及預售屋停車位不再配分土地持分，改為「約定專用」，以及「爐碴屋」案件，爐碴是鋼鐵業產製過程中所產生的副產物，使用爐碴興建的房子，外牆會坑坑洞洞，不僅有礙觀瞻，也影響結構安全，內政部為保障消費者權利，公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定，增訂賣方保證建造預售屋不得含有「電弧爐煉鋼爐碴（石）」，未來民眾若發現買到爐碴屋，可主張解約或要求其他補償辦法。此外政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」，財政部宣布實施期間延長到2022年，並修正一段式機動利率由1.43％調降至1.4％，若受疫情影響，或有經濟困難的貸款戶，寬限期可再延長最多5年。

而針對租金住宅補貼，即將在2021年8月開跑，受理申請項目包含第1次受理申請的租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼，2021年有兩大重要變革，租金補貼金額各縣市行政區不同，並且只接受線上辦理。

在民眾憂心通膨、搶進房市的羊群效應發酵之下，房地產市場的恐慌性遞延買盤依然源源不絕，致使房屋價格漲幅過大，買氣是全台遍地開花，建案市場吹起惜售風，加上賣方姿態高，政府即使出手打房，但房市依然熱到發燙。從以下三點可看出端倪，國泰建設研究指數公布2021年第三季全國共推出214個新案，戶數共20,182戶，總推案金額為3,392億，房屋成交價攀升到每坪31.96萬元，主因為民眾對通膨的恐懼、預期房價上漲的心態、資金回流、再加上低利率的推升效應，構成羊群效應買氣，使得建商或屋主大膽調漲價格。又全國六都的十月的房屋買賣移轉棟數達到2,381萬棟，年增9.3%，買賣移轉量打破歷年同期紀錄，尤以桃園4,426棟最旺，年增26.9%。再來則是2022年十月預售屋推案量高達9百多億元，且賣方惜售的姿態愈來愈高，導致待售建案數快速減少，且房價出現跳漲，供給量仍偏向緊繃，因此業者吹起惜售風，有建案邊賣邊漲，建商怕賣得太便宜，估計供需失衡狀態恐怕延續至2021年底。

公共工程建設是刺激經濟的重要手段，對於經濟困境，政府更需要擴大公共工程預算編列，以維持經濟成長，而政府推動「前瞻基礎建設計畫」，擴大全面性基礎建設投資，期望透過政府興建完善各種基礎設施，以強化民間投資動能，進而帶動整體經濟成長潛力，

公共建設是國家發展的引擎，短期具有刺激景氣、增加就業與內需的功能，長期更可蓄積資本存量，促進民間投資及改善國民生活品質。政府為加速公共建設投資，完善國家基礎設施，又為了減緩武漢肺炎疫情對經濟的衝擊，政府也將全力協助加速公共建設推動，刺激景氣，2021年公共建設計畫經費1,324億元已創下14年新高，而2022年公共建設計畫則編列1,466億元，較2021年度增加，若加上前瞻基礎建設計畫第3期特別預算857億元，共2,323億元。

而受惠於台商資金回流、科技廠辦建案大增、加上前瞻計畫預算加碼、房地產開工率提升，國內營造廠的業績表現相當好，且工程承攬量及在建工程金額都衝上近十年來的新高，加上工程完工認列收入大增，因此2021年在建工程可恢復正常施工及入帳，2021年營造廠表現將非常好，短期缺工現象延續下，估計2022年也不會太差。