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知名外國企業(3家) 世邦魏理仕 21世紀不動產 三菱地所株式會社
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建材營造產業鏈

建材營造產業鏈是指從事住宅、商辦、工廠或公共工程等建築物體設計、施工或統包之上下游關聯產業。上游包括建材原料提供、基礎工程、結構工程、機電工程及相關施工工程設計等等;而中游則為營造、建設及工程承攬,建設業者通常先取得土地後再進行設計發包及施工,營造業者則負責承攬廠辦、住宅或公共工程之統包工程;下游則包括裝潢、物業管理等行業。

一、上游:

主要為建材原料如鋼筋、H型鋼、水泥、預拌混凝土、砂石、玻陶等供應商,或專精於負責廠辦或住宅的結構工程、機電工程設計之廠商。 基礎工程包括管材承裝如水泥管、混凝土等以及自來水導水引水的管線工程、下水道污水系統工程、土地重劃工程等重大民生基礎建設工程的製造承包工程業務。結構工程有SRC鋼構建築工程、鋼架鋼結構鐵工修護工程、浮動碼頭工程、港灣工程、工業區廠房土木、設備整合統包工程等。

工程設計包括無塵室工程、產業通風工程、恆溫恆濕工程、環境工程、製程設施、視訊顯像系統、電動車電力動力系統、能源管理系統、電源供應設備、自動化設備等工業相關之設計規劃。機電工程包括節能技術服務、機電空調系統設計整合服務、設備統包工程或動力、電力監控系統工程之建置服務、機器設備之安裝、維修、保養、機械設備之設計、製作、施工等。

二、中游:

營造業之範疇包括承攬營繕工程、承造建築如整地、基礎結構、建築設備安裝及土木工程之興建、改建、修繕等行業。目前我國營造業主要可分為建築工程業、土木工程業、專門營造業三大類。其中土木工程業涵蓋道路工程、公用事業設施工程、其他土木工程等;而專門營造業則包括整地、基礎及結構工程、庭園景觀工程、機電、管道及其他建築設備安裝、建物完工裝修工程、其他專門營造業等。營造業是國家經濟建設重要的基礎產業,承擔國家土木建築基本建設任務,除了關乎人民生命財產安全與生活環境品質外,還可引導上游相關材料產業的需求,創造就業機會,營造業所提供的服務,不論是公共工程或是其他產業所需之基礎設施,對國家經濟發展及民生需求滿足影響甚鉅。營造業具備相當的專業性,並且需擁有基本的技術團隊,產業特性除了包括易受政府政策及推動重大公共工程計畫之影響、競標為取得業務之主要方式、業務來源不穩定、無特定業主、生產時間較長、工程分包細、各小包業務差異性大等等;故臺灣專業的營造廠為維持基本營運,大多轉投資商業廠辦、民間房地產工程或物業管理等相關行業。

建築工程業主要從事一般民間住宅建案、不動產開發買賣、租賃等業務為主。建設業通常先取得土地,再負責從整個建築物初始的規劃設計,至最後的完工銷售,一項建案的完成,建商需委託相關行業進行專業分工,包括初始的建築規劃設計所需的工程顧問業、建築師事務所,負責施工、建造的營造廠商,室內裝修所需相關的建材、裝潢、材料、機電、衛浴設備等相關廠商。營建業被視為經濟火車頭之一,蓋房子可以增加水泥、鋼筋、玻璃、磁磚建材使用,完工後又會帶動裝修、家電、家具的市場需求。過去幾年隨著房價攀升至歷史高點,薪水不漲物價上漲,顯示營建業已與臺灣景氣脫鉤,也因大家時興炒房,報酬率較高,產業的資金動能都放在房地產裡,擴廠、導致增加設備、技術研發資金都被忽略了,致使臺灣許多產業落後,員工薪資凍漲,悶經濟致使整個生活環境、工作環境不佳。

臺灣都會區房價快速上漲,引發民怨,因此政府推出一連串打房措施,至今房市下修已經四年多,目前整體房市仍是自住客撐場,但因賣方期待過高且買方資金有限,造成買賣雙方形成拉鋸戰,造成房屋成交量萎縮,雖政府目前已鬆綁部分政策包括房屋稅減稅、土地公告現值調降以及釋出都更優惠政策等,僅剩信用管制限縮總價8,000萬元以上的六成貸款成數還未解禁;而房市要好轉只能等政府的相關政策與稅制改革。

工程承攬業係從事承攬辦理工程規劃設計、施工監造與技術服務諮詢等,這幾年國內外工程規模放大,基礎建設投資熱度增溫,有助於提升我國工程技術服務業者承攬辦理工程規劃設計、施工監造與技術服務諮詢等各項業務量,故工程技術服務業在我國服務業之產業地位隨之提高。

三、下游:

裝潢業係由室內設計師整體規劃設計製圖後,再交由木工、油漆、水電等裝潢相關業者,依據設計圖,進行室內裝潢施工。有信譽的室內裝潢設計公司不僅負責整體規劃室內裝潢風格,並確保裝潢施工品質,於一定期間內負有保固責任。物業管理是近年興起一項營建加值服務行業,提供建築物內勞務與服務,物業管理是與建築物使用有關的管理服務,目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間,優良的物業管理除了可延續建築物壽命外,也可藉由營運管理來增加收入,提升不動產與土地的價值。物業服務項目包括警衛保全、清潔勞務,以及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等之維護、修理、保養等工作。

觀察2018年11月建物買賣移轉棟數,六都合計移轉1.85萬棟,累計前11月六都合計移轉量約19.4萬棟。因此預估2018年全年可望佔穩28萬棟,為近3年新高,雖然顯示房市築底反轉,但此數據仍是史上第四低。又觀察2018年下半年供給量爆出使用執照高、建照高、餘屋量也創八年新高,可見房地產不再是一項最好的投資工具;目前台灣市場內需不振,北中南以及夜市店面紛紛調降租金,且九合一大選「拚經濟」成為國內最重要的民生議題,選後局勢底定,估計購屋族將出籠,而中美貿易戰將成長久戰,一旦經濟景氣趨緩,投資客將陸續拋售手中持有的房屋,因此預估2019年開始應該將會有一場房價的殺戮戰。

公共工程建設是刺激經濟的重要手段,對於經濟困境,政府更需要擴大公共工程預算編列,以維持經濟成長,而政府推動「前瞻基礎建設計畫」,擴大全面性基礎建設投資,期望透過政府興建完善各種基礎設施,以強化民間投資動能,進而帶動整體經濟成長潛能,「前瞻基礎建設計畫」包含八大建設計畫,目標在於著手打造未來30年國家發展需要的基礎建設,其中以建構安全便捷的軌道建設金額最高,軌道建設行政院計畫將推動八年期(2017-2024年),計畫投入4,241.33億元的特別預算,推動包括:「高鐵、臺鐵連結成網」、「臺鐵升級及改善東部服務」、「鐵路立體化或通勤提速」、「都會區推捷運」、「中南部有觀光鐵路」等五大主軸共38項軌道建設計畫的軌道運輸工程將可為營造業帶來新的商機,展望2019年,希望前瞻計畫得以趕快實施,才能促進經濟與產業繁榮。